9 Jenis Surat Tanah dan Fungsinya: Mengenal SHM, HGB, dan Surat Tanah Lainnya

Dalam transaksi properti, istilah seperti Sertifikat Hak Milik (SHM), Hak Guna Bangunan (HGB), hingga dokumen lama seperti Girik sering kali muncul. Setiap jenis surat tanah memiliki kekuatan hukum, masa berlaku, dan fungsi yang berbeda-beda.

Memahami perbedaan ini adalah kunci untuk memastikan keamanan investasi properti Anda. Sertifikat yang salah dapat mengurangi nilai jual bahkan menimbulkan risiko sengketa.

Berikut adalah rangkuman 9 jenis surat tanah yang paling umum dikenal di Indonesia, mulai dari yang berkekuatan hukum terkuat hingga yang paling lemah:

I. Sertifikat Hak Atas Tanah (Berkekuatan Hukum Terkuat)

Sertifikat ini diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan terdaftar di Buku Tanah negara, menjadikannya bukti kepemilikan yang sah secara mutlak.

1. Sertifikat Hak Milik (SHM)

• Fungsi: Bukti kepemilikan tanah yang paling kuat dan penuh.

• Masa Berlaku: Tidak memiliki batas waktu (seumur hidup), dapat diwariskan, dan dapat dijadikan jaminan hutang (Hak Tanggungan).

2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

• Fungsi: Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri (bisa milik negara atau tanah Hak Milik pihak lain).

• Masa Berlaku: Maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang maksimal 20 tahun. Setelah masa berlaku habis, hak harus diperpanjang atau dikembalikan ke negara.

3. Sertifikat Hak Guna Usaha (SHGU)

• Fungsi: Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara untuk usaha pertanian, perikanan, atau peternakan dalam skala besar.

• Masa Berlaku: Maksimal 35 tahun dan dapat diperpanjang maksimal 25 tahun.

4. Sertifikat Hak Pakai (SHP)

• Fungsi: Hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah milik negara atau tanah pihak lain, baik untuk keperluan pribadi maupun usaha, selama jangka waktu tertentu.

• Masa Berlaku: Maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang maksimal 20 tahun.

5. Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS)

• Fungsi: Bukti kepemilikan atas satuan rumah susun (apartemen, kondominium, flat) termasuk hak bersama atas tanah, benda, dan bagian bersama.

II. Dokumen Penguasaan Tanah Lama (Wajib Dikonversi)

Dokumen-dokumen ini adalah bukti penguasaan atau pungutan pajak di masa lalu yang belum diakui sebagai bukti kepemilikan yang sah dan mutlak oleh BPN.

6. Girik/Petok D

• Fungsi: Bukti penguasaan tanah berdasarkan hukum adat yang digunakan sebagai dasar pembayaran PBB. Dokumen ini bukan sertifikat dan harus segera dikonversi menjadi SHM di BPN melalui proses Pendaftaran Tanah Pertama Kali (PTPK).

• Risiko: Rawan pemalsuan dan mudah tumpang tindih kepemilikan.

7. Letter C (C Desa)

• Fungsi: Catatan pendaftaran tanah pada administrasi desa/kelurahan yang memuat data kepemilikan, penguasaan, dan riwayat mutasi tanah di wilayah tersebut.

• Kekuatan Hukum: Hanya bersifat administratif desa/kelurahan, bukan bukti kepemilikan yang kuat di BPN.

8. Akta Jual Beli (AJB)

• Fungsi: Bukti otentik bahwa telah terjadi peristiwa hukum berupa transaksi jual beli, dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).

• Kekuatan Hukum: AJB adalah syarat wajib yang digunakan untuk mengajukan Balik Nama di BPN, tetapi bukan bukti kepemilikan yang sah sebelum didaftarkan dan diterbitkan sertifikatnya.

9. Hak Pengelolaan (HPL)

• Fungsi: Hak menguasai tanah negara yang diberikan kepada lembaga pemerintah (Kementerian, BUMN, Pemda) untuk dikelola. Pihak yang diberi HPL dapat memberikan hak di atasnya kepada pihak ketiga (misalnya HGB).

Rekomendasi Klinik Pertanahan

Jangan pernah merasa aman hanya dengan memegang dokumen lama seperti Girik atau Akta Jual Beli. Aset properti Anda baru terlindungi secara hukum jika Anda memegang Sertifikat Hak Atas Tanah (SHM, HGB, atau Hak Pakai) yang diterbitkan BPN.

Segera konversi dokumen lama Anda untuk menghindari sengketa dan risiko hukum di masa depan.

Ayo gabung dan konsultasikan masalah pertanahan Anda bersama Klinik Pertanahan. Kami menyediakan layanan konsultasi seharga Rp 15.000/sesi selama 15 menit.

Dapatkan informasi tentang layanan lengkap kami dan segera daftar konsultasi untuk memulai.