Panduan Lengkap Memahami Hak Guna Bangunan (HGB) dan Proses Penerbitannya

DENPASAR, Bali – Di tengah pesatnya pembangunan dan tingginya nilai properti, Hak Guna Bangunan (HGB) menjadi salah satu jenis hak atas tanah yang sangat relevan, terutama bagi individu atau badan hukum yang ingin membangun dan memiliki bangunan di atas tanah milik negara, tanah hak pengelolaan, atau tanah hak milik pihak lain. HGB memungkinkan pemegangnya untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah tersebut untuk jangka waktu tertentu. Namun, masih banyak masyarakat yang belum sepenuhnya memahami seluk-beluk HGB, mulai dari karakteristik, perbedaan dengan jenis hak lain, hingga prosedur penerbitannya. Pemahaman yang komprehensif tentang HGB sangat krusial untuk menghindari potensi masalah hukum dan memastikan investasi properti yang aman.

Hak Guna Bangunan diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria (UUPA) dan peraturan pelaksanaannya, seperti Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Karakteristik HGB yang memiliki jangka waktu tertentu dan dapat diperpanjang atau diperbarui seringkali menimbulkan pertanyaan dibandingkan Hak Milik yang bersifat turun-temurun dan terkuat. Oleh karena itu, panduan ini akan menguraikan secara lengkap apa itu HGB dan bagaimana proses penerbitannya.

Apa Itu Hak Guna Bangunan (HGB)?

Berdasarkan Pasal 35 UUPA, Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu tertentu. Pemegang HGB memiliki hak untuk menggunakan tanah tersebut selama masa berlaku HGB untuk tujuan mendirikan atau mempertahankan bangunan.

Karakteristik Utama HGB:

1. Jangka Waktu Tertentu: HGB diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun. Setelah jangka waktu perpanjangan berakhir, HGB dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Total maksimal HGB, perpanjangan, dan pembaruan bisa mencapai 80 tahun.

2. Berada di Atas Tanah Tertentu: HGB dapat diberikan di atas:

• Tanah Negara (TN)

• Tanah Hak Pengelolaan (HPL)

• Tanah Hak Milik (HM) pihak lain

3. Dapat Dialihkan dan Dijaminkan: HGB dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain, serta dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Ini menunjukkan bahwa HGB memiliki nilai ekonomis dan dapat menjadi instrumen investasi.

4. Wajib Didirikan Bangunan: Sesuai namanya, HGB mengharuskan pemegangnya untuk mendirikan bangunan di atas tanah tersebut. Jika tidak ada bangunan yang didirikan dalam jangka waktu tertentu atau bangunan ditelantarkan, HGB dapat dibatalkan.

5. Dapat Dikonversi/Ditingkatkan: HGB di atas Tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan dapat ditingkatkan menjadi Hak Milik jika memenuhi syarat tertentu, seperti luas tanah yang tidak melebihi batasan maksimum kepemilikan hak milik perorangan (Pasal 24 PP 18/2021).

Perbedaan Kunci HGB dengan Hak Milik (HM):

Proses Penerbitan Hak Guna Bangunan (HGB)

Penerbitan HGB melibatkan beberapa tahapan penting yang harus dilalui di Kantor Pertanahan setempat. Prosesnya sedikit berbeda tergantung pada tanah asalnya.

A. Penerbitan HGB di Atas Tanah Negara (TN):

1. Permohonan Hak: Mengajukan permohonan tertulis ke Kantor Pertanahan.

2. Penelitian Kelengkapan Dokumen: Petugas memeriksa kelengkapan administrasi permohonan. Dokumen yang diperlukan antara lain:

• Fotokopi KTP pemohon dan KK.

• Fotokopi Akta Pendirian Badan Hukum (jika pemohon adalah badan hukum).

• Uraian rencana penggunaan tanah dan investasi.

• Peta lokasi dan batas tanah (jika belum terdaftar).

• Surat Keterangan Tanah (SKT) dari Kelurahan/Desa.

• Bukti penguasaan fisik tanah.

3. Pengukuran Lapangan: Tim teknis Kantor Pertanahan melakukan pengukuran dan pemetaan bidang tanah di lokasi.

4. Pemeriksaan Tanah: Panitia Pemeriksa Tanah (A) atau (B) melakukan pemeriksaan menyeluruh terhadap status fisik dan yuridis tanah.

5. Penetapan Hak: Kepala Kantor Pertanahan menerbitkan Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPHGB).

6. Pembayaran PNBP dan BPHTB: Pemohon membayar Pendapatan Negara Bukan Pajak (PNBP) sesuai tarif yang berlaku dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

7. Pendaftaran Hak dan Penerbitan Sertipikat: Hak Guna Bangunan dicatat dalam buku tanah dan sertipikat HGB diterbitkan atas nama pemohon.

B. Penerbitan HGB di Atas Tanah Hak Pengelolaan (HPL):

1. Persetujuan Pengelola HPL: Pemohon mengajukan permohonan penggunaan tanah kepada pemegang HPL (misalnya BUMN, Pemda). Pemegang HPL akan memberikan persetujuan penggunaan tanah.

2. Permohonan Pendaftaran HGB: Pemohon mengajukan permohonan pendaftaran HGB ke Kantor Pertanahan, melampirkan persetujuan dari pemegang HPL, dokumen pemohon, dan data teknis tanah.

3. Pendaftaran dan Penerbitan Sertipikat: Proses selanjutnya mirip dengan HGB di atas Tanah Negara, yaitu pembayaran PNBP dan BPHTB, kemudian pendaftaran hak dan penerbitan sertipikat HGB.

C. Penerbitan HGB di Atas Tanah Hak Milik (HM) Pihak Lain:

1. Perjanjian Sewa atau HGB di Hadapan PPAT: Pemilik Hak Milik dan pihak yang akan menerima HGB membuat perjanjian pemberian HGB di hadapan PPAT. Akta Pemberian HGB ini menjadi dasar hukum.

2. Pendaftaran HGB: Akta Pemberian HGB didaftarkan di Kantor Pertanahan.

3. Pencatatan dalam Sertipikat HM dan Penerbitan Sertipikat HGB: HGB akan dicatat pada sertipikat Hak Milik pemilik tanah, dan sertipikat HGB baru akan diterbitkan untuk pemegang HGB.

Implikasi Penting yang Perlu Diperhatikan:

• Jangka Waktu dan Perpanjangan: Pemegang HGB harus proaktif memantau masa berlaku haknya dan mengajukan permohonan perpanjangan atau pembaruan jauh sebelum masa berakhir, agar haknya tidak hapus.

• Kewajiban Pemegang HGB: Membangun dan memelihara bangunan sesuai peruntukan, membayar uang pemasukan dan/atau uang sewa (jika di atas HPL atau HM), serta membayar pajak.

• Berakhirnya HGB: HGB dapat berakhir karena jangka waktu berakhir, dilepaskan, dibatalkan karena tidak memenuhi syarat/ketentuan, dicabut untuk kepentingan umum, atau tanahnya musnah.

• Peran PPAT dan Kantor Pertanahan: PPAT adalah pihak yang berwenang membuat akta otentik, sedangkan Kantor Pertanahan adalah lembaga yang berwenang mendaftarkan dan menerbitkan sertipikat. Keduanya merupakan pilar utama dalam menjamin kepastian hukum HGB.

Memahami Hak Guna Bangunan secara komprehensif adalah langkah cerdas bagi siapa saja yang berkecimpung di sektor properti dan pertanahan. Dengan pengetahuan yang cukup, proses penerbitan HGB dapat berjalan lancar, memberikan kepastian hukum atas bangunan yang didirikan, dan mendukung investasi yang berkelanjutan di Indonesia.