Perbedaan SHM dan HGB: Mana yang Lebih Menguntungkan?

Ketika berbicara tentang kepemilikan properti di Indonesia, dua istilah yang paling sering muncul dan menjadi pertimbangan utama adalah Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Hak Guna Bangunan (HGB). Keduanya merupakan bentuk hak atas tanah yang sah di mata hukum, namun memiliki perbedaan mendasar yang sangat penting untuk dipahami. Memilih di antara keduanya bukan hanya soal preferensi, tetapi juga tentang tujuan, risiko, dan keuntungan jangka panjang.

Memahami SHM dan HGB

Mari kita bedah karakteristik utama dari masing-masing jenis hak:

1. Sertifikat Hak Milik (SHM)

Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah hak terkuat dan terpenuh yang dapat dimiliki seseorang atas tanah. Ini berarti pemegang SHM memiliki kendali penuh atas tanah tersebut. Hak ini tidak memiliki batas waktu atau jangka waktu tertentu, sehingga bersifat turun-temurun dan dapat diwariskan tanpa batas. Hanya Warga Negara Indonesia (WNI) dan badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah (misalnya Bank Pembangunan Daerah, Badan Usaha Milik Negara/Daerah) yang dapat memiliki SHM. Sebagai pemegang SHM, Anda bebas untuk menggunakan, mengelola, membangun di atasnya, atau mengalihkan haknya kepada pihak lain sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, dan yang terpenting, tidak perlu perpanjangan atau pembaruan.

2. Hak Guna Bangunan (HGB)

Sementara itu, Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu tertentu. Tanah tersebut bisa merupakan tanah negara, tanah Hak Pengelolaan (HPL), atau tanah Hak Milik pihak lain (dengan perjanjian). HGB diberikan untuk jangka waktu maksimum 30 tahun, dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu maksimum 20 tahun, serta dapat diperbarui. Setelah jangka waktu berakhir, hak tersebut harus diperpanjang atau diperbarui. Jika tidak, tanah akan kembali ke pemilik aslinya (negara/pemegang HPL/pemilik SHM). HGB dapat dimiliki oleh WNI, badan hukum Indonesia, serta dalam kondisi tertentu, orang asing atau badan hukum asing (melalui mekanisme Hak Pakai yang bersumber dari HGB). Pemegang HGB berhak menggunakan tanah tersebut untuk mendirikan dan memiliki bangunan, tetapi tidak memiliki kepemilikan atas tanahnya itu sendiri.

Perbedaan Utama SHM dan HGB dalam Teks

Perbedaan mendasar antara kedua hak ini terletak pada kekuatan, jangka waktu, dan kepemilikan atas tanah itu sendiri:

• Kekuatan Hak: SHM adalah hak yang paling kuat dan penuh, memberikan kepemilikan tanah secara absolut. Sementara itu, HGB hanya memberikan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah, bukan kepemilikan atas tanahnya.

• Jangka Waktu: SHM bersifat tidak terbatas dan turun-temurun, memberikan kepastian jangka panjang tanpa perlu perpanjangan. Berbeda dengan HGB yang memiliki jangka waktu terbatas (maksimal 30 tahun) dan membutuhkan proses perpanjangan atau pembaruan setiap kali jatuh tempo.

• Kepemilikan Tanah: Dengan SHM, Anda adalah pemilik penuh atas tanah. Namun, dengan HGB, Anda hanya memiliki hak atas bangunan yang didirikan di atas tanah milik orang lain atau negara.

• Subjek Hukum: SHM secara umum hanya bisa dimiliki oleh WNI dan badan hukum tertentu. Sedangkan HGB dapat dimiliki oleh WNI, badan hukum Indonesia, dan bahkan dapat digunakan sebagai dasar bagi orang asing atau badan hukum asing untuk mendapatkan Hak Pakai atas properti.

• Biaya Tambahan: Pemilik SHM umumnya tidak dibebani biaya perpanjangan atau pembaruan. Sebaliknya, pemegang HGB akan mengeluarkan biaya dan melalui prosedur administratif setiap kali memperpanjang atau memperbarui haknya.

• Konversi: Hak atas tanah SHM tidak dapat dikonversi menjadi hak yang lebih rendah. Namun, HGB dapat dikonversi menjadi SHM jika tanahnya berasal dari tanah negara atau HPL dan memenuhi syarat yang ditetapkan oleh BPN.

Mana yang Lebih Menguntungkan: SHM atau HGB?

Secara umum, Sertifikat Hak Milik (SHM) jauh lebih menguntungkan dan diminati dibandingkan HGB, terutama untuk properti residensial. Berikut alasannya:

• Kepastian Jangka Panjang: Dengan SHM, Anda memiliki kepastian mutlak atas kepemilikan tanah tanpa batas waktu. Anda tidak perlu khawatir tentang perpanjangan hak di masa depan, yang bisa jadi rumit, memakan waktu, dan mengeluarkan biaya tambahan.

• Nilai Jual Lebih Tinggi: Properti dengan SHM cenderung memiliki nilai jual yang lebih tinggi dan lebih mudah dipasarkan. Pembeli merasa lebih aman dan terjamin dengan kepemilikan penuh.

• Agunan Bank Lebih Kuat: SHM memiliki kekuatan hukum yang lebih tinggi sebagai agunan di bank, memudahkan Anda mendapatkan pinjaman dengan bunga yang lebih kompetitif.

• Biaya Lebih Rendah dalam Jangka Panjang: Meskipun biaya awal pengurusan SHM mungkin serupa atau sedikit lebih tinggi, Anda terbebas dari biaya perpanjangan/pembaruan HGB yang berulang di masa mendatang.

Kapan HGB Relevan atau Jadi Pilihan?

Meskipun SHM lebih unggul, HGB tetap memiliki tempatnya dan relevan dalam beberapa situasi:

• Properti Vertikal (Apartemen/Rumah Susun): Sebagian besar unit apartemen atau rumah susun dijual dengan sertifikat HGB di atas tanah Hak Pengelolaan (HPL) atau HGB induk. Ini adalah hal yang wajar karena tanahnya dimiliki bersama secara kolektif.

• Kawasan Komersial/Industri: Properti di kawasan komersial, perkantoran, atau industri seringkali dibangun di atas tanah HGB atau HPL yang kemudian disewakan dengan HGB.

• Investor Asing: Bagi investor atau warga negara asing, HGB (melalui Hak Pakai) adalah satu-satunya cara legal untuk memiliki properti di Indonesia.

• Harga Lebih Terjangkau (Awal): Kadang kala, properti dengan HGB ditawarkan dengan harga yang sedikit lebih rendah dibandingkan SHM di lokasi serupa, meskipun ini perlu dipertimbangkan dengan biaya perpanjangan di masa depan.

Rekomendasi

Jika tujuan Anda adalah memiliki properti untuk hunian pribadi dalam jangka panjang dan Anda adalah WNI, pilihlah properti dengan Sertifikat Hak Milik (SHM). Ini akan memberikan Anda ketenangan pikiran dan kepastian hukum yang tak tertandingi.

Namun, jika Anda tertarik pada properti apartemen, ruko, atau properti komersial yang umumnya berstatus HGB, pastikan Anda memahami prosedur dan biaya perpanjangan HGB di kemudian hari. Pertimbangkan pula kemungkinan konversi HGB menjadi SHM jika tanahnya berasal dari tanah negara dan memenuhi syarat yang ditetapkan oleh BPN.

Memahami perbedaan antara SHM dan HGB adalah langkah pertama yang cerdas dalam setiap keputusan properti Anda. Jangan ragu untuk berkonsultasi dengan notaris atau BPN untuk mendapatkan informasi yang lebih spesifik sesuai kondisi Anda.